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”车上的人不禁发出感慨。

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三分快3走势图:孙宏斌:对未来楼市的10个判断-乌兰察布新闻

【揭秘故宫如何防火】

所以∴∟,在市场下行趋势下↑,投资上不用着急♀┊□,可以等到年底?,也可以等到明年再出手♂⊿。判断7  当下房企症结表面是现金流问题♂∟∟,实质是项目质量问题现在很多房企拿不到钱∟□⊙,原因在哪里☆?一个前提是▽,你地得买对了☆,地是好的⊿∴,地价是合适的↑☆,企业做出来的产品是好的﹡﹡,只有这样的公司⌒,银行才愿意把钱给你〇。

所以总体来说下半年的销售压力会特别大┊∟♀,主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”⌒⌒。融创来看♂♂♀,上半年销售2142亿元?▽〇,同比增长12%π△□,下半年可售货值5722亿□∟﹡,按照60%去化率来算⌒∴?,下半年3433亿☆,全年预计5575亿┊∟。如果65%去化率∵△,则是逼近5900亿∴☆△。

原创: 潘永堂 地产总裁内参融创每次业绩会♀,都像媒体人的“欢乐场”?♂!孙宏斌硬是把一个很严肃的企业成绩单答疑、行业走势演绎成一个个笑场段子与经营金句?♂。但在有趣、好玩、敢说、真性情折射的背后∟,是融创这些年业绩挺近前四前五、产品力服务力快速拉升、客户满意度和同行口碑认同度的节节攀升┊。

融创并购上并进来两三百亿体量?〇⌒,其实是非常小心〇,很多就直接叫停了☆⌒∵。因为融创有一个标准♀∵,不符合标准的▽┊,不管是什么样的项目都不会做⌒◇,这是并购纪律♀⊙┊。

所以这次为什么会坚决把融资端收紧◇♂⊙,是因为就算收紧了☆?↑,这个行业也没事∵□∴,尤其是一二线城市?。判断10 并购市场未来并购数量会更多⊙□⌒,但“坑”也会更大融创是并购王♂⊙☆,当并购在楼市几轮筛选过之后?,未来楼市并购是否越来越少☆?对此◇⌒♀,孙宏斌有不同的看法和提醒┊♀♂。其一⊿,今后会有更多的并购发生△△◇。原因是资金融资大面积收紧□┊▽。就并购本身而言♂,应该是国家、央行等应该鼓励的▽。核心因为并购对于行业而言⊿♂,可以化解一些风险和社会危机□◇﹡,因为有些企业出问题后被并购┊,最终是对他的客户好、对银行也好〇,对债权人也好□∟?。

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另外在这种3到8线城市里⊙,开发商比较多⊙,一线城市里面▽〇▽,比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商□⊙⊙。但是四、五线城市里面会有一堆开发商∟,如果市场有问题⊙,可以直接把卖8000元房子降到5000元﹡〇,就是这个状况∵。但是一二线根本碰不到这种情况▽,因为降价很难∴,因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的☆┊,根本不存在降价空间∵?↑。

小结融创全年的业绩如何♂⌒?2019年融创的销售目标是5500亿◇♂!而截止目前∴▽,融创上半年销售2142亿◇,下半年可售货值5722亿♂♂♂,按照60%去化率来算♀,全年预计5575亿?┊。如果65%去化率﹡∴▽,则是逼近5900亿∟□⌒。

如果项目好∟,项目质量过硬↑┊⌒,肯定有人给你钱△。判断8  城市走势一二线、强三线问题不大∵,销售压力大的是3到8线城市从城市来看∵□♂,楼市分化很严重∴?。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点;而一线城市则是需求相对大很多↑,但供应量少一点∵◇。

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判断2:总盘子15万亿的蛋糕∵◇π,保持几年问题不大未来房地产市场的容量﹡,孙宏斌认为:“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大π♂⌒,因为你的投资摆在那里┊┊,我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大⊙。”

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为什么呢♂?融创内部认为△,这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的⊿♀。融资是非常复杂的事⌒┊﹡,有信托〇△△,有按揭△△↑,有开发贷等等∵↑,现在银行系统可能对融资端监管更严格▽,从数据上看﹡⊙?,目前按揭贷款的增长是最快的◇☆,这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格☆⊙,所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作⊿⌒,必须高度重视?。

比如未来对中国房地产作为一个行业∟◇♀,是“保障市场为主”◇,还是“把市场控制住”为主⊿,这个行业的定位很重要△♂。

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判断4:本轮调控的核心所有房价不能超过一定上限?!这今年的宏观调控、手段与方式很多△⊿,但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限∟∟﹡,所有的都是按这个来做♂♂♂。

为何负债率没有那么多选项⌒∵,因为不给借钱↑△♀。为什么这次融资一定会非常紧∵♂♀?就是因为对政府来说♂⊙,求稳是最重要的⌒□♂,要是想明白的话〇▽,GDP6.5%的增长又怎么样了♂┊?在中国这么大的经济体量下♂,6.5%已经很高了⊙,即使增速只有3-5%〇π∴,其实也很高了♂┊。其实这次中央已经要求把房地产从宏观调控的工具箱里拿出来┊□,拿出来就拿出来了△△∵,经济增长慢一点又怎么样◇∵〇?所以这就证明中央想明白了﹡?∟。

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未来销售压力大的还是三到八线城市∟◇,这几年调控以后⊿▽,七八线城市的需求都挤到三四线了∟△,三四线城市的房价基本上翻了一番□∟♀。也就是说这些城市的房价高了〇↑⌒,但供应量又比较大◇⊙,需求又没那么强劲⊙〇〇,在这种情况下↑,三到八线城市未来销售压力会很大∵⊙。

所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了∵π♂。判断9   未来负债率要么降低﹡∴,要么就死了未来不可能再借到很多钱♀⊿,负债率这事只有这两个选择▽,要么就是说不断再降低⊙◇⊙,要么就是已经不在了◇,就这两个选择♂?△。

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显然┊♂┊,今日融创┊♂☆,已今非昔比┊∴!免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体?∟,版权归原作者所有?,转载请联系原作者并获许可⊙。文章观点仅代表作者本人↑,不代表新浪立场△☆〇。若内容涉及投资建议☆┊,仅供参考勿作为投资依据⌒。投资有风险⊙⊿,入市需谨慎△。

今天老潘就先不聊融创业绩报了♂,聊聊孙宏斌对未来楼市的10个判断﹡♂♀,这样对整个行业“趋势”判断会更有借鉴和启发⌒♂。

判断3:下半年如何□?货币与按揭压力?,2019下半年压力会很大对下半年房地产销售的判断△♂,孙宏斌认为压力会很大◇△π。核心当资金收紧的时候〇⊿?,对销售端的影响会特别大⊿⊙,尤其当你控制货币、控制融资端的时候﹡∴,其实对市场的影响会更大⌒〇。

融创很多项目为何有很多合作伙伴⊿☆□,一个重要原因是因为他们看我们的产品做的好↑?,地拿的好就投了▽,有些项目还是超投的◇,因为我们有的项目很赚钱?△△。

其实在2016年底的时候▽♀♂,融创一直在说这次的调控要非常认真的对待☆⌒♂,因为它是超出所有人预期的∟♂。现在看π□,就是说2017年买地的☆♂〇,2018年买地的♂△☆,甚至包括2019年买地的□↑∵,其实大家都犯了一个错误♂□⌒,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心?,很多企业都错判了这个形势〇。

所以在这种环境下〇♂,地价一定是下行的趋势⊙,因为房价的压力比较大﹡♂☆,销售压力比较大☆♀,所以▽π♀,房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整♀◇⊙。

其二、并购做了这么多年后?,如今的并购的风险也在加大π,通俗的说是并购的坑△⊙,越来越大?⌒。当下很多的并购算账算不过来∟♀▽,没法看?π◇。所以⌒,融创特别小心π⊙。比如表面上是他缺钱了☆▽﹡,但实质是项目问题☆♀⌒。要是项目真的特别好、特别便宜的话﹡,很容易把它卖掉﹡☆﹡,它很容易找到钱的♂,其实市场中的股权投资的钱还是挺多的⊙⌒﹡。

判断6:土地市场下行最低点在2019年底⊙♂♂,或者在明年过去融创就对整个土地和融资市场有2个明确判断△⊿□。其一☆□◇,这一轮土地的窗口期比较短▽,其二、融资的窗口期也比较短π?▽,这两个判断加在一起是融创对上一个阶段的总结♂⌒?。

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未来融创业绩?,从销售额上说◇,老孙认为会有比较稳定的增长♂△⊿!2019年融创的销售目标是5500亿♀,今非昔比了∟□!而且截止目前?,融创拥有土储总货值约2.82万亿π∟,83%位于一二线城市∴,即使如此π﹡∴,平均土地成本只有4307元/平方米♀⊿♀,显然♀π◇,未来融创的业绩和利润⊿⌒,还是很有爆发力的∟♂。

一个常识是⊙△,银行的额度是有限的⌒△。市场上充裕的流动性会选择流向哪些房企呢▽﹡?肯定是那些产品做的好〇,服务做的好的﹡〇,盈利能力强的企业◇∵⊿。

他们有很重的侥幸心理〇〇▽,觉得未来房价调控可能会松动?,但现在看来π,房价事实上是不断收紧的趋势∵。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地▽∟,按现在的售价卖⊿,可能都是亏的?π,甚至会亏很多♀∴∟。

所以〇,当下很多房企出现的一些问题♂☆∟,核心表面上看是流动性的问题♂?┊,是资金的问题↑□↑,但核心是项目本身出了问题▽。

判断5  重视本轮调控之变从需求端向融资端调整过去的调控都是从需求端作为↑⊿,但这次是从货币端↑,融资端开始调整◇⊙,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作⊙♂。

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再从短期来看□♂┊,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有﹡﹡。原因就在于☆☆,一二线城市包括融创在的城市市场需求还是“很强劲”的∟,政府也有供应的冲动♀,因为地方政府也需要资金π□,所以↑,大幅下降可能性不太大♀。

做地产就是做预期□∴♂。判断很重要□⊙﹡,判断就是预期房企对未来的判断♂∵,决定了当下所有战略动作的变化♂。判断1 未来不确定5年走势不好说♂,核心看政府对地产如何定位5年之后〇〇∵,中国房地产是个什么样子↑﹡∟?老孙坦然∟〇,5年之后的地产♂♀♂,谁都说不好↑∟。因为与中国政策关系很大⌒☆,你看今天的楼市π♀,北京也好↑,深圳也好┊,上海也好♀∟⊙,这种城市它缺很多房子◇,供应缺很多▽♀∴,但是即使你1平米不供也没事π,这反过来说明政策的影响还是很厉害的♂▽。

回顾过去2年♀△┊,从17年底去杠杆的时候◇⌒□,18年开发商日子为何还能过□☆〇?核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难△♂,但销售还不错﹡,但是到了18年下半年的时候☆〇,整个销售不行了♂⌒♂,再叠加贷款难□△,压力就特别大﹡。

并购最大的坑可能就是保底□♀▽,即保你10%┊π□,但事实上这就是个坑♂♂∟,他都活不了〇?〇,他上哪保你10%□♂,所以保底是一个很大的问题□﹡﹡。

下一阶段的话▽┊♂,首先从当下土地市场这块来说↑,土地价格并没有便宜◇。为什么〇☆∟?首先π,很多开发商这一轮并没拿到多少地∴∴,融创监测的各个城市的土地价格并没有降低△□,这是第一个迹象?π。第二个⊙⊙⌒,当下已有土地拍卖报名的人减少〇,溢价率偏低的迹象出现⊙♂,但是融创判断∵△,现在的土地市场肯定在下行通道慢慢往下走☆□,最低点在哪?♂,可能在年底〇,也可能在明年☆△。

其三〇∴△,国家也很依赖房地产∴,房地产这些年消化了很多M2⊿□♀,这里面房价确实也涨得多♀┊△,但是整个中国大部分城市建设∵∵,其实都挺依赖这个行业♂。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位△,其实对这行业影响是特别大∵〇。

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其次△,上半年融创有600个并购合同上报到集团∵☆♀,这些项目其实地方上早都谈得差不多了◇,但最终能上得肯定是十选一π,二十选一的◇⊿,所以最终融创的并购质量是很靠谱的☆♂。因为是优中选优↑﹡?。

其三⊙□,大盘涨点、降点其实和融创关系不大♂,或者今年降一点、明年涨多点⊿♂,其实更融创关系也不大〇∵△。老孙的潜台词或者在于房地产15万亿的蛋糕△,自己才5000多亿⊙☆⊿,市占率才3%多一点;其次∟,老孙强调未来一些公司会出局∵⊙,但是其他公司不增加也不可能⊿◇,否则销售的都去哪儿了◇?

其次♀∵,这个世界▽□▽,下一步你说美国经济往下走☆↑□,欧洲肯定是往下走﹡∴π,英国也很麻烦⊿♂,对吧⊙♂?现在这种情况下□□,然后中国会怎么样☆?这个谁都不知道◇△♀。所以美国宽松中国也要宽松了∟,要不你就吃亏了∟。所以这块我们其实真的看不了那么远♀。

从需求端来看⊙⊙,在2018年底的时候△,孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了□?。今年三四月份的时候购买预期有些回升┊,但是到了5月份的时候购买预期又下来了☆。一二线城市和强三四线城市是没有问题的△,因为库存已经很少了△⊙,而且这些城市受到政府限价的影响♂,大部分新房价格已经与二手房倒挂了⊿,所以这类城市其实压力不大〇〇⌒。

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19上半年和那时候一样〇,今年上半年三四月份的时候↑,资金比较多〇,贷款利率和销售也不错π,但是从5月份开始往下掉的时候┊,下半年融资也难〇,销售的压力一定会特别大?π↑。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱♀◇,但不推出来又没销售收入⌒。

这是上一个阶段〇♂,对融创来说▽∴△,上一阶段做的还挺好∟⊿,核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨☆∵♂,这是底线↑┊♂。

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